2009年7月20日，一纸《关于快速推进中关村西区业态调整的通告》摆在了海龙集团负责人的案头。十年来海龙集团为人所熟悉的电子卖场业务，被政府定义为限制类。从一纸通知公告天下到如今，已近一年的时间。这段时间，海龙大厦经过数月低调的调整，迎来了第一批高新技术企业。或许，海龙的转型，能让中关村核心区调整更加明朗化

　　现在，海龙大厦南侧入口已经看不到熙熙攘攘、人来人往的景象，在北侧入口，依然是人来人往的热闹，时而，销售人员看见有顾客进入，便挥动手臂招呼，期待能吸引顾客驻足片刻，留意自己的产品。而几十米开外的南侧入口，则显得极其清静。装修一新的大堂，将电子卖场的繁华热闹隔离开来。保安、前台、等候区以及摆放整齐的绿色植物，这个刚启用的写字间大堂每天接待的是新入驻海龙的科学技术研发类公司。

　　“这边6～7号电梯已经被设为写字间专梯，此后还将安装门禁设备，专门供楼上入驻的高新技术企业使用。”北京海龙高科物业管理有限公司总经理张捷说。

　　去年7月20日，北京市海淀区政府发布了《关于快速推进中关村西区业态调整的通告》。此后，海龙便逐步进行业态调整。变化最大之处，即是将原有写字间的销售类经销商全部转移安置或劝退，并重新调整写字间定位，面向高新技术公司进行招商。

　　“这是北京市第一个虚拟现实展厅。你现在看到的这些设备，都是企业进场安装的。这边是一家公司安装的环幕影院，可以放映《阿凡达》等电影。更有北京理工大学的机器人和增强现实技术、中科院虚拟现实实验室的动作捕捉器等虚拟现实技术。”北京市海淀区高技术企业促进中心（以下称高促中心）的工作人员指着3000多平方米的展厅说，“目前，这座虚拟现实展厅招商已完成。同时，高促中心为公司可以提供了1000平方米的免费展厅，吸引更加多的高科技企业入驻。”该展厅预计在7月份将真正开始启动。与此同时，在高促中心的协助下，12家高新技术企业首批入驻了海龙。据张捷说，这还只是海龙大厦向“高科技创新大厦”转变的第一步。

　　作为海龙集团旗下有着10年物业管理经验的海龙高科物业公司承担了大厦写字间改造和重新招商的工作。张捷说，从去年底开始，海龙大厦便动手进行业态调整，将写字楼内销售类租户进行迁移或者劝退。这样调整之后，海龙大厦写字楼空出了数万平方米。海龙此举不仅流失了客户，也使写字楼的入驻率降低到历史最低水平，只有18%，而现在入驻率已经接近50%。张捷表示海龙提供了1000多平方米的免费展厅，吸引企业入驻。

　　经过数月的硬件改造，海龙写字楼从今年三四月开始招商。尽管又是装修，又是提升，但是对于从来就没接触过高新技术企业的海龙来说，新的定位、不同的客户，给了海龙许多前所未有的难题。

　　“首先是心态的改变。”北京海龙高科物业管理有限公司市场部营运销售部经理孙立刚说，“原来，海龙大厦写字间的租户大多从事IT产品经营，对物业服务的要求普遍不高，所以海龙高科在保证商户正常用电、消防、安保等工作的同时，更多需要对大厦内的经营秩序来管理。可以说是管大于服务。但是现在不同了，高新技术企业入驻之后，他们要你提供的是服务。”

　　赵凤春是海龙工程部的一名普通强电维修工。他说，由于新入驻的研发类企业大都配备了大量的电脑，所以对用电需求也有别于以前的销售类商户。

　　4月28日中午，刚完成一项强电维修的赵凤春没有来得及吃午饭，就接到了写字间VIP客户1218室停电的报修电话，该企业的工作人员表示出现跳闸的问题，赵凤春检查后从负荷开关的异常高温中发现了问题。原来，这是一家软件研发类企业，办公用电脑数量众多，因此导致用电负荷量超出了单元的承载能力。为了能够更好的保证企业的日间正常办公，赵凤春制定出了合理的降低用电负荷方案。“当天晚上我们通宵加班，完成了电路的增容工作。”赵凤春说。自从大厦开始大力引入高新技术企业后，他就没有一天按时回过家。大家下班后，他总是要认真仔细检查他职责范围内的每一个风险点。

　　“服务在于细节。我们已采取了很多措施，将楼上写字间和楼下卖场分开管理，当然，更重要的是希望给写字楼的企业客户提供一个安静、舒适的环境。”张捷说，这些措施包括写字楼入口安装门禁、设立企业客户专用电梯，保安加强对12层以上楼层的巡逻等。

　　“尽管海龙现在努力转型，但是如果要租写字间，我得好好想想能否选择中关村西区。”一位高新技术企业的老板说。她认为，目前中关村核心区内的环境还是太过嘈杂和热闹，这些都不是科研公司所需要的氛围。尽管海龙在调整，但是周边依然有大型的电子卖场、百货商场和超市，“购物是便利了，但是这么热闹的区域，交通、停车、商务环境的档次还应该有所调整。”同时，她还表示，“中关村西区里还应该增强会务消费的比例；比如，如果我们入驻西区里的写字楼，我们大家常常会邀请专家、科研单位召开研讨会，就近又能在哪里做会务活动呢？”

　　2004年，海龙为了应对日益加剧的竞争环境，开启了第一次卖场环境整改。这一次整改，领许多老经销商都记忆犹新，“那年冬天开始的海龙整改，起码让海龙损失了三分之一的客户。这让新开业的鼎好获得了不好经销商资源。”而如今，第二次整改开启后，海龙商户的数量从600多家减少到不到500家，这一次，流失的经销商客户数量也近三分之一左右。

　　张捷说：“作出这样的调整，响应政府引入创新要素类企业的要求当然是根本原因。所以，我们将原来写字楼内从事IT产品销售的经销商们进行搬迁，优质的、愿意留下的，向楼下转移；还有一些有不良记录的商户这次干脆就劝退了。”

　　张捷表示，在搬迁过程中，有的经销商的确不能理解海龙此举，为什么其他大厦写字间的商户不用为西区整改的事情烦心？“我们制定了一套服务流程，帮助这些调换楼层的经销商进行有关的工程、工商方面的注册工作，再说，西区整改是大势所趋，很快经销商们也能理解大厦所作出的调整规划。”

　　调整之后，还带来了更多的收获。张捷表示，以周为单位时间，5月24日～31日这一周内，消费者拨打110的报案次数海龙为9起以下，远远低于中关村卖场投诉的中等水准。张捷说，中关村的消费投诉案例绝大部分都发生在写字间里，因此，调整之后规避了写字间交易的弊端，由此减少了消费投诉。

　　一家代理索尼系列新产品的经销商从去年海龙开始调整之际就考虑在海龙的留存问题。“我们大家都知道海淀区政府对中关村西区整改的态度，所以当海龙做调整时，我们就在考虑自己的问题。再者，中关村现在生意非常淡，渠道批发生意还好一点，但是零售的情况是每况愈下。所以，我们决定改变公司的发展路线，缩减规模，从销售向研发上转型。”因此，此公司自己从海龙搬迁了出来，选择了一处租金更便宜的地点经营。